세율표
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 0원 ~ 1,400만원 | 6% | - |
| 1,400만원 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 ~ 1억 5,000만원 | 35% | 1,544만원 |
| 1억 5,000만원 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 ~ | 45% | 6,594만원 |
서울 양도세 특징
서울은 전 25개 자치구가 조정대상지역으로, 양도세 부담이 전국에서 가장 높은 지역입니다. 2025년 서울 아파트 평균 실거래가는 약 9억 원으로, 강남3구(강남·서초·송파)는 평균 15억 원을 상회하여 고가주택 기준(12억 원) 초과에 따른 장기보유특별공제 제한 여부를 반드시 확인해야 합니다. 특히 2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 부활하므로, 2주택 이상 보유자는 매도 타이밍이 핵심입니다.
1주택자는 2년 보유+거주 시 12억 이하 비과세, 초과분만 과세됩니다.
절세 팁
- 2026.05.09까지 매도 시 중과 미적용: 서울 2주택자가 9억 아파트를 40% 차익으로 매도하면, 중과 전 양도세 약 3,200만 원 vs 중과 후 약 5,800만 원으로 약 2,600만 원 차이가 발생합니다.
- 1세대 1주택 비과세(12억 공제)를 노린다면 2년 이상 거주 요건 충족이 필수입니다. 서울은 2017.8.3. 이후 취득분부터 거주요건이 적용되므로, 전세를 끼고 매수한 투자 물건은 비과세 불가합니다.
- 강남·서초·용산 등 고가 아파트 밀집 지역은 장기보유특별공제(최대 80%)를 활용하면 실효세율을 크게 낮출 수 있습니다. 10년 이상 보유+거주 시 최대 공제율 적용.
최종 업데이트: 2026-03-30
자주 묻는 질문
1세대1주택 비과세 요건이 뭔가요?
1세대가 1주택을 2년 이상 보유하고 양도하면 양도소득세가 비과세됩니다. 조정대상지역 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주 요건도 충족해야 합니다. 양도가액 12억원까지 비과세이며, 초과분은 비율에 따라 과세됩니다.
근거: 소득세법 §89 ①
조정지역이면 거주 2년이 필수인가요?
네, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 비과세됩니다. 취득 후 조정지역에서 해제되더라도 취득 당시 기준이 적용됩니다.
근거: 소득세법 시행령 §154 ①
취득 후 조정지역이 해제되면 거주 안 해도 되나요?
아닙니다. 비과세 거주요건은 취득 당시 조정대상지역이었는지를 기준으로 판단합니다. 이후 해제되더라도 취득 시점에 조정지역이었다면 2년 거주 요건을 충족해야 합니다.
근거: 소득세법 시행령 §154 ① (취득 당시 기준)
양도가액 12억원을 초과하면 세금이 얼마나 나오나요?
12억원 초과분에 대해서만 과세됩니다. 예: 15억 양도 시 (15억-12억)/15억 = 20%에 해당하는 양도차익에 대해서만 세금이 계산됩니다. 정확한 금액은 양도세 계산기로 확인하세요.
근거: 소득세법 §89 ① 3호
일시적 2주택이면 비과세 되나요?
이사 등의 사유로 일시적으로 2주택이 된 경우, 신규 주택 취득일로부터 2년 이내에 기존 주택을 양도하면 1주택으로 보아 비과세가 적용됩니다.
근거: 소득세법 시행령 §155 ①
관할 세무서: 서울지방국세청