Question 1

1세대1주택 비과세 요건이 뭔가요?

Accepted Answer

1세대가 1주택을 2년 이상 보유하고 양도하면 양도소득세가 비과세됩니다. 조정대상지역 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주 요건도 충족해야 합니다. 양도가액 12억원까지 비과세이며, 초과분은 비율에 따라 과세됩니다.

Question 2

조정지역이면 거주 2년이 필수인가요?

Accepted Answer

네, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 비과세됩니다. 취득 후 조정지역에서 해제되더라도 취득 당시 기준이 적용됩니다.

Question 3

취득 후 조정지역이 해제되면 거주 안 해도 되나요?

Accepted Answer

아닙니다. 비과세 거주요건은 취득 당시 조정대상지역이었는지를 기준으로 판단합니다. 이후 해제되더라도 취득 시점에 조정지역이었다면 2년 거주 요건을 충족해야 합니다.

Question 4

양도가액 12억원을 초과하면 세금이 얼마나 나오나요?

Accepted Answer

12억원 초과분에 대해서만 과세됩니다. 예: 15억 양도 시 (15억-12억)/15억 = 20%에 해당하는 양도차익에 대해서만 세금이 계산됩니다. 정확한 금액은 양도세 계산기로 확인하세요.

Question 5

일시적 2주택이면 비과세 되나요?

Accepted Answer

이사 등의 사유로 일시적으로 2주택이 된 경우, 신규 주택 취득일로부터 2년 이내에 기존 주택을 양도하면 1주택으로 보아 비과세가 적용됩니다.

Question 6

분양권도 주택 수에 포함되나요?

Accepted Answer

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 중과 판정 시 주택 수에 포함됩니다. 이전 취득분은 포함되지 않습니다. 조합원입주권도 동일하게 주택 수에 포함됩니다.

Question 7

중과 부활 후 세금이 얼마나 오르나요?

Accepted Answer

2026년 5월 9일부터 조정대상지역 다주택자에게 양도세 중과가 부활합니다. 2주택자는 기본세율에 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 추가되며, 장기보유특별공제도 배제됩니다. 양도세 계산기에서 정확한 차이를 비교해보세요.

Question 8

장기보유특별공제(장특공제)가 뭔가요?

Accepted Answer

3년 이상 보유한 부동산을 양도할 때 양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도입니다. 1주택자는 보유기간(연 4%) + 거주기간(연 4%) 합산 최대 80%까지 공제됩니다. 다주택자는 보유기간만 연 2%, 최대 30%까지입니다.

Question 9

필요경비로 뭘 넣을 수 있나요?

Accepted Answer

양도차익에서 공제 가능한 필요경비: 중개수수료, 법무사 비용, 취득세, 자본적 지출(수리비, 인테리어 등). 공제 불가: 이사비용, 대출이자, 재산세, 관리비. 증빙서류(영수증, 세금계산서)를 보관해야 합니다.

Question 10

매도 시점은 잔금일인가요? 등기일인가요?

Accepted Answer

양도 시기는 잔금 지급일과 소유권이전등기일 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 일반적으로 잔금일이 양도일이 됩니다.

Question 11

공동명의면 세금이 달라지나요?

Accepted Answer

공동명의(예: 부부 50:50)면 각자 지분에 대해 별도로 양도세를 계산합니다. 각자의 양도차익이 낮아져 누진세율 구간이 낮아질 수 있어 절세 효과가 있을 수 있습니다. 비과세 판정은 세대 기준으로 합니다.

Question 12

해외 거주자도 비과세 되나요?

Accepted Answer

1년 이상 해외 거주가 필요한 부득이한 사유(취학, 근무, 질병 등)가 있는 경우, 출국 전 1년 이상 거주한 주택은 보유기간 2년, 거주요건 미충족이어도 비과세가 가능합니다.

Question 13

양도세 신고 기간과 납부 방법은?

Accepted Answer

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고·납부해야 합니다. 신고 시 양도소득세 과세표준 예정신고서와 함께 매매계약서, 취득·양도 관련 증빙서류를 제출합니다. 1천만원을 초과하면 2개월 이내 분할납부도 가능합니다.

Question 14

상속받은 주택의 양도세 취득가액은 어떻게 정하나요?

Accepted Answer

상속받은 주택은 상속개시일(사망일) 현재의 시가를 취득가액으로 봅니다. 시가를 알 수 없으면 기준시가(공시가격)로 산정합니다. 상속 당시 시가가 높을수록 양도차익이 줄어 세금이 유리할 수 있습니다.

Question 15

재개발·재건축 입주권 양도세는 어떻게 계산하나요?

Accepted Answer

관리처분계획 인가일 전에 양도하면 기존 주택 양도로 봅니다. 인가일 후에는 입주권 양도로, 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 과세됩니다. 1세대1주택 비과세 판단 시 관리처분인가일 기준으로 보유·거주기간을 봅니다.

Question 16

해외 부동산 양도 시 세금 신고는 어떻게 하나요?

Accepted Answer

거주자가 해외 부동산을 양도하면 한국에서 양도소득세 신고 의무가 있습니다. 현지에서 납부한 세금은 외국납부세액공제로 이중과세를 조정합니다. 양도일의 기준환율로 원화 환산하며, 예정신고 기한은 양도일 다음달 말일부터 2개월입니다.

Question 17

양도세 분할납부와 물납은 어떻게 하나요?

Accepted Answer

납부세액이 1천만원을 초과하면 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다. 2천만원 이하면 1천만원 초과분만, 2천만원 초과면 50% 이하를 분납합니다. 물납(부동산으로 납부)은 양도소득세에는 적용되지 않고, 상속세·증여세에만 가능합니다.

Question 18

비사업용 토지 양도세 중과란 무엇인가요?

Accepted Answer

비사업용 토지는 실제 사업에 사용하지 않는 토지(나대지, 잡종지 등)로, 기본세율에 10%p를 가산한 중과세율이 적용됩니다. 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 재촌·자경 농지, 임야 등 예외 사유에 해당하면 일반세율이 적용됩니다.

Question 19

1주택 취득세는 얼마인가요?

Accepted Answer

1주택자의 취득세는 매매가에 따라 6억 이하 1%, 6~9억 1~3%(비례), 9억 초과 3%입니다. 여기에 교육세(취득세의 10%)와 농특세(85m² 초과 시)가 추가됩니다. 취득세 계산기에서 정확한 금액을 확인하세요.

Question 20

2주택 조정지역이면 취득세가 8%인가요?

Accepted Answer

네, 조정대상지역에서 2주택을 취득하면 취득세가 8%로 중과됩니다. 비조정지역 2주택은 1~3%(1주택과 동일)입니다. 3주택은 비조정 8%, 조정 12%입니다.

Question 21

생애최초 취득세 감면이 뭔가요?

Accepted Answer

생애 처음으로 주택을 구입하는 경우, 취득가 12억원 이하 주택에 대해 최대 200만원까지 취득세가 감면됩니다. 전용면적 60m² 이하 소형주택은 최대 300만원까지 감면됩니다.

Question 22

일시적 2주택이면 취득세 중과 안 되나요?

Accepted Answer

이사 등으로 일시적으로 2주택이 되는 경우, 신규 주택 취득 시 1주택 세율(1~3%)이 적용됩니다. 중과세율이 적용되지 않습니다.

Question 23

지방 저가주택(2억 이하)은 주택수에서 제외되나요?

Accepted Answer

2025년 1월 2일 이후, 지방 소재 공시가격 2억원 이하 주택은 다주택 취득세 중과 시 주택 수에서 제외됩니다. 기존 1억원에서 2억원으로 완화되었습니다.

Question 24

분양권 취득 시 취득세는 언제 내나요?

Accepted Answer

분양권 자체 취득 시에는 취득세가 발생하지 않습니다. 실제 주택이 완공되어 잔금을 치르고 소유권이전등기를 할 때 취득세를 납부합니다.

Question 25

주택 취득세 세율은 주택수별로 얼마인가요?

Accepted Answer

1주택은 취득가액에 따라 1~3%, 2주택(조정지역)은 8%, 3주택 이상은 12%가 적용됩니다. 비조정지역 2주택은 1~3% 일반세율입니다. 여기에 농어촌특별세와 지방교육세가 추가됩니다.

Question 26

신축 아파트 취득세는 언제 기준으로 계산하나요?

Accepted Answer

분양 아파트는 잔금 지급일(또는 등기일 중 빠른 날)이 취득일입니다. 취득세는 취득일부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 분양가 기준으로 계산하며, 옵션비용도 취득가액에 포함됩니다.

Question 27

재개발·재건축 취득세 특례가 있나요?

Accepted Answer

재개발·재건축으로 종전 주택이 멸실되고 새 주택을 취득하는 경우, 종전 주택 가액을 초과하는 부분에 대해서만 취득세가 과세됩니다. 조합원분은 청산금 부분만, 일반분양분은 분양가 전체에 과세됩니다.

Question 28

이혼 재산분할로 받은 부동산도 취득세를 내나요?

Accepted Answer

이혼에 따른 재산분할로 취득하는 부동산은 취득세가 비과세됩니다. 다만 위자료 명목이나 재산분할 합의 없이 매매 형태로 이전하면 과세될 수 있습니다. 분할청구에 의한 소유권 이전등기 시에는 등록면허세만 부과됩니다.

Question 29

취득세 감면 후 추징되는 경우는?

Accepted Answer

생애최초 감면 후 3개월 내 전입·상시거주 미이행, 5년 내 매각·임대 시 감면세액이 추징됩니다. 감면을 받은 목적대로 사용하지 않으면 가산세(추징세액의 20%)가 추가됩니다. 감면 요건 충족 여부를 지자체가 사후 관리합니다.

Question 30

재산세는 얼마나 내나요?

Accepted Answer

재산세는 주택 공시가격에 공정시장가액비율(60%, 1주택 45%)을 곱한 과세표준에 누진세율(0.1~0.4%)을 적용하여 계산합니다. 1주택자는 특례세율(0.05~0.35%)이 적용됩니다. 보유세 계산기로 확인하세요.

Question 31

종합부동산세 기준이 뭔가요?

Accepted Answer

종합부동산세는 보유 주택의 공시가격 합산액이 기본공제를 초과할 때 부과됩니다. 1세대1주택자는 12억원, 그 외는 9억원이 기본공제 기준입니다. 초과분에 공정시장가액비율(60%)을 곱한 과세표준에 누진세율(0.5~5.0%)을 적용합니다.

Question 32

공동명의면 종부세가 유리한가요?

Accepted Answer

네, 공동명의(예: 부부 50:50)면 각각 9억원씩 기본공제가 적용되어 합계 18억원까지 종부세가 면제됩니다. 단독명의 1주택자(12억 공제)보다 6억원 더 유리할 수 있습니다.

Question 33

1주택 재산세 특례가 뭔가요?

Accepted Answer

1세대1주택자는 일반 재산세율(0.1~0.4%)보다 낮은 특례세율(0.05~0.35%)이 적용됩니다. 또한 공정시장가액비율도 60%가 아닌 45%가 적용되어 과세표준이 낮아집니다.

Question 34

종부세 납부 시기와 분납 방법은?

Accepted Answer

종합부동산세는 매년 12월 1~15일에 납부합니다. 납부세액이 250만원을 초과하면 분납이 가능하며, 500만원 이하면 250만원 초과분, 500만원 초과면 50% 이하를 다음 해 6월 15일까지 분납할 수 있습니다.

Question 35

다주택자 종부세 세율은 얼마인가요?

Accepted Answer

2주택 이하는 과세표준에 따라 0.5~2.7%의 일반세율이 적용됩니다. 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택은 1.2~6.0%의 중과세율이 적용될 수 있습니다. 공정시장가액비율과 기본공제(9억원, 1세대1주택 12억원)를 적용한 후 세율을 곱합니다.

Question 36

임대사업자 재산세 감면은 어떻게 받나요?

Accepted Answer

공공지원 민간임대주택으로 등록하면 전용면적 60㎡ 이하 50%, 85㎡ 이하 25% 재산세 감면을 받을 수 있습니다. 임대의무기간(10년) 동안 임대료 증액 제한(5% 이내) 요건을 충족해야 하며, 지자체에 감면 신청서를 제출합니다.

Question 37

상가·토지 등 주택 외 부동산 재산세는?

Accepted Answer

상가 등 건축물은 시가표준액의 0.25%, 토지는 용도에 따라 종합합산(0.2~0.5%), 별도합산(0.2~0.4%), 분리과세(0.07~0.2%)로 부과됩니다. 주택과 달리 종부세 합산 대상에서 제외되는 경우도 있습니다.

Question 38

종부세 합산배제 신청은 어떻게 하나요?

Accepted Answer

장기임대주택, 사원용 주택, 기숙사 등은 종부세 합산배제 대상입니다. 매년 9월 16~30일에 관할 세무서에 합산배제 신고서를 제출해야 합니다. 미신고 시 합산과세되므로 기한 내 신청이 중요합니다.

Question 39

보유세 부담 상한제란 무엇인가요?

Accepted Answer

공시가격 급등으로 세부담이 급증하는 것을 방지하는 제도입니다. 재산세는 전년 대비 공시가격 3억 이하 105%, 6억 이하 110%, 6억 초과 130%로 상한이 설정됩니다. 종부세도 전년 세부담의 150%를 넘지 못합니다.

Question 40

자녀에게 얼마까지 세금 없이 줄 수 있나요?

Accepted Answer

성인 자녀에게는 10년간 합산 5,000만원까지, 미성년 자녀에게는 2,000만원까지 증여세가 면제됩니다. 10년마다 한도가 갱신되며, 부(父)와 모(母)는 동일인으로 간주되어 합산됩니다.

Question 41

배우자 증여 한도는 얼마인가요?

Accepted Answer

배우자에게는 10년간 합산 6억원까지 증여세가 면제됩니다. 6억원을 초과하는 금액에 대해서만 증여세(10~50%)가 부과됩니다.

Question 42

혼인/출산 증여공제가 뭔가요?

Accepted Answer

2024년 1월 1일부터 신설된 제도로, 혼인신고 전후 2년 또는 출생일부터 2년 이내에 직계존속으로부터 증여받으면 기본공제(5,000만원)와 별도로 추가 1억원까지 공제됩니다. 개인당 최대 1.5억원까지 비과세입니다.

Question 43

증여와 매매 중 뭐가 유리한가요?

Accepted Answer

상황에 따라 다릅니다. 증여는 증여세 + 증여취득세(3.5~12%)가 발생하고, 매매는 매수자 취득세(1~3%)만 발생합니다. 다만 증여재산공제가 있어 소액 증여는 유리할 수 있습니다. 증여세 계산기에서 비교해보세요.

Question 44

부모가 각각 증여하면 한도가 따로인가요?

Accepted Answer

아닙니다. 부(父)와 모(母)는 증여세법상 동일인으로 간주됩니다. 아버지와 어머니에게 각각 받더라도 합산하여 10년간 총 5,000만원(성인)까지만 공제됩니다.

Question 45

증여 후 10년 내 팔면 이월과세가 적용되나요?

Accepted Answer

배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 부동산을 10년 이내에 양도하면, 수증자의 취득가 대신 증여자의 원래 취득가를 기준으로 양도세를 계산합니다(이월과세). 보유기간도 증여자 취득일부터 기산됩니다.

Question 46

미성년 자녀에게 증여하면 한도가 얼마인가요?

Accepted Answer

미성년 자녀에게는 10년간 2천만원까지 증여세가 공제됩니다. 성년 자녀는 5천만원입니다. 10년 주기로 공제 한도가 갱신되므로, 자녀가 어릴 때부터 나누어 증여하면 절세 효과가 큽니다.

Question 47

증여세 신고 기한과 가산세는?

Accepted Answer

증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부해야 합니다. 기한 내 신고하면 3% 신고세액공제를 받습니다. 무신고 시 20%, 과소신고 시 10%의 가산세가 부과되며, 납부지연 가산세(일 0.022%)도 별도 부과됩니다.

Question 48

부동산 증여 시 시가 평가는 어떻게 하나요?

Accepted Answer

부동산 증여 시 원칙적으로 시가(매매사례가액, 감정가액, 수용·경매가액)로 평가합니다. 시가를 알 수 없으면 기준시가(공시가격)로 평가합니다. 감정평가를 받으면 시가 인정이 되어 유리할 수 있으나 감정비용이 발생합니다.

Question 49

상속세와 증여세는 어떤 차이가 있나요?

Accepted Answer

상속세는 사망으로 재산이 이전될 때, 증여세는 생전에 무상 이전될 때 부과됩니다. 세율은 동일(10~50%)하나 공제가 다릅니다. 상속은 배우자공제(최대 30억), 일괄공제(5억) 등이 크고, 증여는 수증자별 공제(배우자 6억, 자녀 5천만원)입니다.

Question 50

증여받은 재산을 반환하면 세금은 어떻게 되나요?

Accepted Answer

증여세 신고기한(3개월) 내에 반환하면 처음부터 증여가 없었던 것으로 봅니다. 신고기한 경과 후 6개월 이내에 반환하면 반환 부분에 대해 증여세를 부과하지 않으나, 당초 증여세는 경정청구로 환급받아야 합니다. 6개월 초과 시 반환 자체가 새로운 증여로 과세될 수 있습니다.

자주 묻는 질문