2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 부활합니다. 조정대상지역 2주택자는 기본세율+20%p, 3주택 이상은 +30%p가 적용되며, 장기보유특별공제도 전액 배제됩니다. 동일한 양도차익 5억원 기준으로 약 1억 4,000만원 이상 세금이 늘어날 수 있습니다. 유예 종료까지 42일, 지금 바로 내 주택의 세금을 확인하세요.
핵심 요약: 무엇이 달라지나
2022년 5월 10일부터 시행된 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일자로 종료됩니다(시행령 §167조의3 부칙). 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과세율이 다시 적용됩니다.
| 항목 | ~2026.05.09 (현행 유예) | 2026.05.10~ (중과 부활) |
|---|---|---|
| 2주택 추가세율 | 0% (유예) | +20%p |
| 3주택+ 추가세율 | 0% (유예) | +30%p |
| 적용 지역 | - | 조정대상지역만 |
| 장기보유특별공제 | 적용 (최대 30%) | 미적용 (0%) |
비조정대상지역 주택은 중과 유예 종료 이후에도 기본세율이 적용됩니다. 중과는 조정대상지역 소재 주택만 대상입니다.
중과세율 구조 (소득세법 §104(7))
다주택 중과세율은 기본 누진세율에 일정 %p를 가산하는 구조입니다.
- 2주택 (조정대상지역): 기본세율 + 20%p
- 3주택 이상 (조정대상지역): 기본세율 + 30%p
과세표준 구간별 중과세율 전체표
| 과세표준 | 기본세율 | 2주택 중과 | 3주택+ 중과 |
|---|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 26% | 36% |
| 5,000만원 이하 | 15% | 35% | 45% |
| 8,800만원 이하 | 24% | 44% | 54% |
| 1.5억원 이하 | 35% | 55% | 65% |
| 3억원 이하 | 38% | 58% | 68% |
| 5억원 이하 | 40% | 60% | 70% |
| 10억원 이하 | 42% | 62% | 72% |
| 10억원 초과 | 45% | 65% | 75% |
지방소득세(양도세의 10%)까지 포함하면 3주택자 최고세율은 실질 **82.5%**에 달합니다(지방세법 §89).
장기보유특별공제 배제 — 숨은 폭탄
세율 인상만큼 중요한 변화가 장기보유특별공제(장특공제) 배제입니다(소득세법 §95(2)).
현재 유예 기간에는 다주택자도 보유기간에 따라 최대 30%의 장특공제를 받을 수 있습니다. 그러나 중과 부활 후에는 **공제율이 0%**로 떨어집니다. 보유기간이 길수록 손해가 커지는 구조입니다.
실제 계산 비교: 얼마나 차이 나나
같은 조건에서 유예 중과 부활 후의 세금 차이를 비교해 보겠습니다.
계산 예시: 조정대상지역 2주택자, 양도차익 5억원, 보유 6년
유예 기간 중 매도 (현행)
- 양도차익: 5억원
- 장기보유특별공제: 5억 x 12% (6년 x 2%) = 6,000만원
- 기본공제: 250만원
- 과세표준: 5억 - 6,000만 - 250만 = 4억 3,750만원
- 산출세액 (기본세율 적용):
- 4억 3,750만원 x 40% - 2,594만원 = 1억 4,906만원
- 지방소득세: 1,490만원
- 총 납부세액: 약 1억 6,396만원
중과 부활 후 매도 (2026.05.10~)
- 양도차익: 5억원
- 장기보유특별공제: 0원 (중과 대상 배제)
- 기본공제: 250만원
- 과세표준: 5억 - 250만 = 4억 9,750만원
- 산출세액 (기본세율 40% + 중과 20%p = 60%):
- 4억 9,750만원 x 60% - 2,594만원 = 2억 7,256만원
- 지방소득세: 2,726만원
- 총 납부세액: 약 2억 9,982만원
차이: 약 1억 3,586만원 추가 부담
같은 주택, 같은 양도차익인데 매도 시점만 다르면 1억 원 이상 세금이 달라집니다.
단기 보유와 중과가 겹치면?
보유기간이 짧으면 단기 양도세율과 중과세율 중 높은 쪽이 적용됩니다.
| 보유기간 | 2주택 | 3주택+ |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% (단기 우선) | 70% (단기 우선) |
| 1~2년 미만 | max(60%, 기본+20%p) | max(60%, 기본+30%p) |
| 2년 이상 | 기본+20%p | 기본+30%p |
1년 미만 보유 주택은 중과 여부와 관계없이 70% 단일세율이 적용되므로 중과의 실질 영향은 2년 이상 보유 주택에서 가장 큽니다.
잔금 경과조치 — 계약은 했는데 잔금이 늦어진다면
유예 종료에 대비해 정부는 잔금 경과조치를 마련했습니다. 매매계약은 체결했지만 잔금일이 유예 종료 이후인 경우에도, 일정 기한 내 양도를 완료하면 중과를 배제합니다.
경과조치 세부 조건
기존 4개구 (강남/서초/송파/용산)
- 2026년 5월 9일까지 체결한 매매계약에 한해
- 계약일로부터 4개월 이내 양도 완료 시 중과 배제
신규 지정지역 (2025.10.16 이후 지정)
- 2026년 5월 9일까지 체결한 매매계약에 한해
- 계약일로부터 6개월 이내 양도 완료 시 중과 배제
경과조치를 활용하려면 반드시 유예 종료 전에 매매계약을 체결해야 합니다. 계약서 날짜가 핵심이므로 사전 준비가 필요합니다.
유예 종료 전 체크리스트
중과 부활에 대비해 지금 확인해야 할 사항입니다.
- 내 주택 수와 소재지 확인 — 조정대상지역 주택이 2채 이상인지 파악
- 양도차익 추정 — 매입가 대비 현재 시세로 예상 양도차익 산출
- 유예 중 매도 vs 중과 후 매도 비교 — 양도세 계산기로 두 시나리오 비교
- 매도 순서 최적화 — 여러 채 보유 시 어떤 주택을 먼저 매도할지 시뮬레이션
- 경과조치 활용 가능 여부 — 매매계약 체결 시점과 잔금일 확인
법적 근거 정리
- 소득세법 §104(7) — 다주택자 중과세율 (2주택 +20%p, 3주택+ +30%p)
- 소득세법 §95(2) — 중과 대상 주택 장기보유특별공제 배제
- 시행령 §167조의3 부칙 — 중과 유예 경과조치 (2022.05.10~2026.05.09)
- 대통령령 제32645호 — 중과 유예 최초 시행 (2022.05.10)
- 대통령령 제35349호 — 유예 연장 (2026.05.09까지)
- 지방세법 §89 — 지방소득세 (양도세의 10% 추가)