1세대1주택 비과세 요건 총정리

1세대1주택 비과세를 받으려면 매도 시점에 1주택만 보유하고, 2년 이상 보유해야 합니다. 조정대상지역 주택은 2년 실거주도 필요합니다. 양도가액 12억원 초과분은 비과세가 아닌 부분 과세가 적용됩니다.

비과세 3가지 핵심 요건

1세대 1주택: 양도일 현재 세대 전원이 국내에 1주택만 보유
2년 이상 보유: 취득일부터 양도일까지 2년 이상
2년 거주 (조정대상지역): 2017.08.03 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 실거주 필요

세대 판정 기준

비과세에서 가장 많이 실수하는 부분이 "1세대"의 범위입니다.

배우자는 항상 동일세대: 주소를 분리해도 법적으로 같은 세대입니다. 배우자가 다른 주택을 보유하면 1세대 2주택이 됩니다
30세 미만 미혼 자녀: 원칙적으로 부모와 동일세대입니다. 다만 독립적인 소득(중위소득 40% 이상)이 있으면 별도세대로 인정될 수 있습니다
65세 이상 부모 동거봉양: 1주택을 가진 자녀가 1주택을 가진 65세 이상 직계존속과 합가하면 일시적 2주택 특례가 적용됩니다 (시행령 §155⑥, 합가일로부터 10년 이내 처분)

법적 근거: 소득세법 시행령 §152조의3

보유기간 기산점

보유기간 2년의 시작점은 취득 경위에 따라 달라집니다.

취득 경위	기산점	비고
매매	잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날	가장 일반적인 경우
상속	피상속인의 취득일부터 기산	돌아가신 분의 보유기간 승계 (소득세법 §98)
증여	수증자의 취득일부터 기산	증여자의 보유기간 불승계 — 증여 받은 날부터 새로 계산
분양권	분양권 취득일이 아닌 완공 후 등기일	분양권 보유기간은 인정되지 않음

상속과 증여의 차이가 핵심입니다. 상속은 피상속인 보유기간을 승계하므로 바로 비과세가 가능할 수 있지만, 증여는 받은 날부터 새로 2년을 채워야 합니다.

조정대상지역 거주요건

조정대상지역 주택의 거주요건은 다음 조건을 모두 충족해야 합니다.

적용 대상: 2017.08.03 이후 조정대상지역에서 취득한 주택만 해당. 그 이전 취득분은 거주요건 없음
실거주 판정: 전입신고 + 실제 거주가 필요합니다. 주민등록만 옮겨놓고 실제 살지 않으면 인정되지 않습니다
해외 체류: 해외 체류 기간은 거주기간에서 제외됩니다
지역 판단 시점: 취득 시점의 지역 지정 여부가 기준입니다 (이후 해제되어도 거주요건 적용)

상생임대주택 특례: 거주요건 면제

조정대상지역 주택이라도 상생임대차계약을 체결하면 2년 거주요건이 면제될 수 있습니다.

조건: 직전 임대료 대비 5% 이내로 인상하는 상생임대차계약 체결
적용 기한: 2026.12.31.까지 체결분 (2025.2.28. 개정으로 2년 연장)
효과: 1세대1주택 비과세 시 거주요건(2년) 면제

법적 근거: 소득세법 시행령 §155조의3

12억 초과분 부분 과세

양도가액이 12억원을 초과하면 전액 비과세가 아닙니다.

계산 방식:

과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 x (양도가액 - 12억원) / 양도가액
이 금액에 장기보유특별공제(최대 80%)와 기본공제(250만원)를 적용

장기보유특별공제율 (1세대1주택 비과세 충족 시):

보유/거주 기간	보유 공제 (연 4%)	거주 공제 (연 4%)	합계
3년 보유, 2년 거주	12%	8%	20%
5년 보유, 5년 거주	20%	20%	40%
10년 보유, 10년 거주	40%	40%	80% (최대)

12억 초과분 계산 예시 보기

예시 1: 취득가 6억, 양도가 15억 (3년 보유, 2년 거주)

양도차익: 15억 - 6억 = 9억원
과세 비율: (15억 - 12억) / 15억 = 20%
과세 대상 양도차익: 9억 × 20% = 1.8억원
장기보유특별공제: 1.8억 × 20% = 3,600만원
양도소득금액: 1.8억 - 3,600만원 = 1.44억원
과세표준: 1.44억 - 250만원 = 1억 4,150만원

예시 2: 취득가 9억, 양도가 15억 (10년 보유, 10년 거주)

양도차익: 15억 - 9억 = 6억원
과세 비율: (15억 - 12억) / 15억 = 20%
과세 대상 양도차익: 6억 × 20% = 1.2억원
장기보유특별공제: 1.2억 × 80% = 9,600만원
양도소득금액: 1.2억 - 9,600만원 = 2,400만원
과세표준: 2,400만원 - 250만원 = 2,150만원 → 세금 부담이 크게 줄어듭니다

예시 3: 취득가 7억, 양도가 13억 (5년 보유, 5년 거주)

양도차익: 13억 - 7억 = 6억원
과세 비율: (13억 - 12억) / 13억 ≈ 7.7%
과세 대상 양도차익: 6억 × 7.7% ≈ 4,620만원
장기보유특별공제: 4,620만원 × 40% = 1,848만원
양도소득금액: 4,620만원 - 1,848만원 = 2,772만원
과세표준: 2,772만원 - 250만원 = 2,522만원

양도가가 12억에 가까울수록, 보유·거주기간이 길수록 세금 부담은 급격히 줄어듭니다.

비과세 부인 사례

국세청에서 비과세를 부인하는 대표적인 사례입니다.

전세 끼고 매수 후 미거주: 조정대상지역 주택을 전세 끼고 매수한 뒤 2년 거주를 채우지 않으면 비과세 불가. 투자 목적 매수에서 자주 발생합니다
배우자의 다른 주택 보유: 본인은 1주택이지만 배우자가 다른 주택을 보유 중이면 1세대 2주택으로 판정됩니다. 주소를 분리해도 동일세대입니다
비과세 후 단기 재취득-재양도: 1주택 비과세를 받은 후 2년 내 새 주택을 취득하고 다시 양도하면 비과세가 제한될 수 있습니다. 반복적인 비과세 활용은 과세당국이 주시합니다

주의사항

세대 판정: 배우자와 미혼 자녀는 동일 세대로 봅니다
보유기간 기산점: 등기접수일 또는 잔금 지급일 중 빠른 날
조정대상지역 변동: 취득 시점의 지역 지정 여부가 기준입니다

법적 근거

조문	내용
소득세법 §89①3	1세대1주택 비과세 요건
소득세법 시행령 §154	보유·거주기간 판정 기준
소득세법 시행령 §155	일시적 2주택 특례 (대체취득, 상속, 동거봉양, 혼인합가)
소득세법 시행령 §156	12억 초과분 과세 산식
소득세법 시행령 §152조의3	세대 판정 기준
소득세법 시행령 §155조의3	상생임대주택 거주요건 면제 특례
소득세법 §98	상속 시 보유기간 승계

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