1세대1주택 비과세를 받으려면 매도 시점에 1주택만 보유하고, 2년 이상 보유해야 합니다. 조정대상지역 주택은 2년 실거주도 필요합니다. 양도가액 12억원 초과분은 비과세가 아닌 부분 과세가 적용됩니다.
비과세 3가지 핵심 요건
- 1세대 1주택: 양도일 현재 세대 전원이 국내에 1주택만 보유
- 2년 이상 보유: 취득일부터 양도일까지 2년 이상
- 2년 거주 (조정대상지역): 2017.08.03 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 실거주 필요
12억 초과분 부분 과세
양도가액이 12억원을 초과하면 전액 비과세가 아닙니다.
계산 방식:
- 과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 x (양도가액 - 12억원) / 양도가액
- 이 금액에 장기보유특별공제(최대 80%)와 기본공제(250만원)를 적용
12억 초과분 계산 예시 보기
예시: 취득가 6억, 양도가 15억 (3년 보유, 2년 거주)
- 양도차익: 15억 - 6억 = 9억원
- 과세 비율: (15억 - 12억) / 15억 = 20%
- 과세 대상 양도차익: 9억 x 20% = 1.8억원
- 장기보유특별공제 적용 후 세율 적용
주의사항
- 세대 판정: 배우자와 미혼 자녀는 동일 세대로 봅니다
- 보유기간 기산점: 등기접수일 또는 잔금 지급일 중 빠른 날
- 조정대상지역 변동: 취득 시점의 지역 지정 여부가 기준입니다