다주택자가 주택을 추가 취득하면 취득세가 중과됩니다. 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상은 **12%**가 적용되며, 교육세·농특세까지 합치면 실효세율은 최대 **13.4%**에 달합니다. 10억원 주택 기준으로 일반 취득세 대비 약 1억원 이상 세금이 늘어납니다.
주택수별 취득세율 매트릭스
다주택 취득세 중과의 핵심은 주택 수와 **소재지(조정대상지역 여부)**입니다. 지방세법 제13조의2에 따라 아래 세율이 적용됩니다.
| 주택 수 | 비조정지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 1~3% | 8% |
| 3주택 | 8% | 12% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
비조정지역 2주택까지는 1주택과 동일한 1~3% 세율이 적용됩니다. 중과는 조정대상지역 2주택부터 시작됩니다.
법인이 주택을 취득하는 경우에는 주택 수와 관계없이 12% 단일 중과세율이 적용됩니다.
1주택 세율 구간: 6억·9억 기준
1주택자(비조정지역 2주택 포함)는 매매가에 따라 세율이 달라집니다.
| 매매가 | 세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 1% |
| 6억 초과 ~ 9억원 이하 | 1~3% (비례) |
| 9억원 초과 | 3% |
6~9억 구간은 아래 산식으로 정확한 세율을 계산합니다.
세율 = (매매가(억) x 2/3 - 3) / 100
예를 들어 7억 5천만원 주택이라면 (7.5 x 2/3 - 3) / 100 = **2%**가 됩니다.
부가세: 교육세와 농특세
취득세만 내면 끝이 아닙니다. 지방교육세와 농어촌특별세가 추가로 부과됩니다. 두 세금의 계산 방식은 취득세율에 따라 달라집니다.
지방교육세 (지방세법 제151조)
| 취득세율 | 교육세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 1% | 0.1% | 표준세율 구간 |
| 2% | 0.2% | 표준세율 구간 |
| 3% | 0.3% | 표준세율 구간 |
| 8% (중과) | 0.4% | 고정 |
| 12% (중과) | 0.4% | 고정 |
표준세율 구간에서는 취득세율 x 50% x 20%로 계산합니다. 중과세율이 적용되면 0.4% 고정입니다.
농어촌특별세 (농어촌특별세법 제5조)
전용면적 85m2 이하(국민주택규모)는 농특세가 비과세입니다. 85m2를 초과하는 경우에만 아래 세율이 적용됩니다.
| 취득세율 | 농특세율 | 산출 근거 |
|---|---|---|
| 1~3% (표준) | 0.2% | 고정 |
| 8% (중과) | 0.6% | (8% - 2%) x 10% |
| 12% (중과) | 1.0% | (12% - 2%) x 10% |
중과 시 농특세는 **(중과세율 - 표준세율 2%) x 10%**으로 계산합니다. 단순히 "취득세의 10%"가 아니므로 주의해야 합니다.
총 실효세율 한눈에 보기
취득세 + 교육세 + 농특세를 합산한 실제 부담률입니다.
85m2 이하 (농특세 비과세)
| 주택 수 | 비조정지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 (6억 이하) | 1.1% | 1.1% |
| 1주택 (9억 초과) | 3.3% | 3.3% |
| 2주택 | 1~3.3% | 8.4% |
| 3주택 | 8.4% | 12.4% |
| 4주택+ | 12.4% | 12.4% |
85m2 초과 (농특세 과세)
| 주택 수 | 비조정지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 (6억 이하) | 1.3% | 1.3% |
| 1주택 (9억 초과) | 3.5% | 3.5% |
| 2주택 | 1~3.5% | 9.0% |
| 3주택 | 9.0% | 13.4% |
| 4주택+ | 13.4% | 13.4% |
85m2 초과 주택을 조정대상지역에서 3주택으로 취득하면, 실효세율이 **13.4%**에 달합니다.
현재 조정대상지역
2026년 3월 기준 조정대상지역은 서울 4개구입니다.
- 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구
위 지역 소재 주택을 2주택 이상으로 취득하면 중과세율이 적용됩니다. 조정대상지역은 정부 고시에 따라 변경될 수 있으므로 취득 시점에 반드시 확인해야 합니다.
실제 계산 예시
예시 1: 조정대상지역 2주택, 10억원 아파트 (전용 84m2)
조건: 강남구 소재, 전용 84m2, 매매가 10억원, 기존 1주택 보유
| 항목 | 세율 | 금액 |
|---|---|---|
| 취득세 | 8% | 8,000만원 |
| 교육세 | 0.4% | 400만원 |
| 농특세 | 비과세 (84m2) | 0원 |
| 합계 | 8.4% | 8,400만원 |
같은 주택을 1주택자가 취득하면 취득세 3%(9억 초과) + 교육세 0.3% = 3,300만원입니다. 중과로 인해 5,100만원을 더 내게 됩니다.
예시 2: 비조정지역 3주택, 5억원 아파트 (전용 59m2)
조건: 비조정지역, 전용 59m2, 매매가 5억원, 기존 2주택 보유
| 항목 | 세율 | 금액 |
|---|---|---|
| 취득세 | 8% | 4,000만원 |
| 교육세 | 0.4% | 200만원 |
| 농특세 | 비과세 (59m2) | 0원 |
| 합계 | 8.4% | 4,200만원 |
1주택자가 같은 주택을 취득하면 취득세 1%(6억 이하) + 교육세 0.1% = 550만원입니다. 약 3,650만원 차이가 발생합니다.
예시 3: 조정대상지역 3주택, 15억원 아파트 (전용 120m2)
조건: 서초구 소재, 전용 120m2, 매매가 15억원, 기존 2주택 보유
| 항목 | 세율 | 금액 |
|---|---|---|
| 취득세 | 12% | 1억 8,000만원 |
| 교육세 | 0.4% | 600만원 |
| 농특세 | 1.0% | 1,500만원 |
| 합계 | 13.4% | 2억 100만원 |
1주택자 취득 시(3% + 0.3% + 0.2% = 3.5%) 5,250만원과 비교하면, 약 1억 4,850만원을 추가로 부담합니다.
생애최초 주택 감면
생애최초로 주택을 취득하는 경우, 주택 수와 관계없이 취득세를 감면받을 수 있습니다(지방세특례제한법 제36조의3).
| 항목 | 조건 |
|---|---|
| 주택 가격 | 12억원 이하 |
| 소득 기준 | 없음 (2022년 폐지) |
| 감면 한도 | 일반 200만원, 소형(60m2 이하) 300만원 |
| 거주 의무 | 취득 후 3년 실거주 |
생애최초 감면은 1주택 취득에만 적용되므로 다주택 중과와는 직접적인 관련이 없습니다. 다만 첫 번째 주택 취득 비용을 낮춰 자금 계획에 도움이 됩니다.
법적 근거
- 지방세법 제11조 제1항 제8호 — 주택 유상거래 취득세 특례세율 (1~3%)
- 지방세법 제13조의2 — 다주택자·법인 취득세 중과세율 (8%/12%)
- 지방세법 제151조 — 지방교육세 (취득세 부가세)
- 농어촌특별세법 제5조 — 농어촌특별세 (85m2 초과 시 부가)
- 지방세특례제한법 제36조의3 — 생애최초 주택 취득세 감면