부담부증여는 전세보증금 같은 채무를 수증자가 인수하는 조건으로 증여하는 방식입니다. 채무 부분만큼 증여세 과세표준이 줄어들어 절세 효과가 있지만, 그 채무 부분에 대해 증여자에게 양도소득세가 발생합니다. 시가 10억원 주택에 전세 4억원을 끼고 자녀에게 증여하면, 순수증여 대비 총 세금이 약 3,000만원 이상 줄어들 수 있습니다.
부담부증여란
부담부증여는 재산과 함께 채무를 넘기는 증여입니다(상속세및증여세법 §47(3)). 전세보증금, 담보대출 등의 채무를 수증자가 인수하는 조건으로 재산을 증여합니다.
세법에서는 이 거래를 두 부분으로 나눠 봅니다.
- 증여 부분 = 재산가액 - 채무액 (증여세 과세)
- 유상 부분 = 채무액 (증여자에게 양도세 과세)
채무를 끼울수록 증여세는 줄지만 양도세가 발생하므로, 두 세금의 합계를 비교해야 합니다.
증여세 계산 구조
부담부증여의 증여세는 채무를 차감한 금액에 대해 과세합니다.
| 항목 | 계산 |
|---|---|
| 증여재산가액 | 시가 기준 |
| (-) 채무액 | 전세보증금, 담보대출 등 |
| (-) 증여재산공제 | 자녀 5,000만원, 배우자 6억원 |
| = 과세표준 | 증여세 누진세율 적용 |
증여세 누진세율은 과세표준에 따라 **10~50%**가 적용됩니다(상속세및증여세법 §26).
증여세 누진세율표
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | 0원 |
| 5억원 이하 | 20% | 1,000만원 |
| 10억원 이하 | 30% | 6,000만원 |
| 30억원 이하 | 40% | 1억 6,000만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억 6,000만원 |
증여자에게 양도세가 발생한다
부담부증여에서 가장 많이 놓치는 부분입니다. 채무 인수액은 증여자가 그 금액만큼 유상으로 양도한 것으로 봅니다(소득세법 §88).
증여자의 양도소득세 계산은 다음과 같습니다.
| 항목 | 계산 |
|---|---|
| 양도가액 | 채무 인수액 |
| (-) 취득가액 | 원래 취득가 x (채무액 / 시가) |
| (-) 필요경비 | 취득 시 경비 안분 |
| = 양도차익 | 기본세율 6~45% 적용 |
주택 가격이 올랐을수록 양도차익이 커지므로 양도세 부담도 늘어납니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 채무 부분 양도세가 면제되어 절세 효과가 극대화됩니다.
취득세는 혼합 과세
수증자의 취득세도 두 부분으로 나뉩니다(지방세법 §7, §11).
| 구분 | 세율 | 적용 대상 |
|---|---|---|
| 증여분 | 3.5% (비조정) / 12% (조정) | 재산가액 - 채무액 |
| 유상분 | 1~3% (주택 매매 기준) | 채무 인수액 |
순수증여라면 전액에 3.5%(또는 조정지역 12%)가 적용됩니다. 부담부증여는 채무 부분에 낮은 유상 취득세율이 적용되므로 취득세도 절감됩니다.
순수증여 vs 부담부증여 비교
같은 주택을 증여할 때, 전세를 끼우느냐 마느냐에 따른 세금 차이를 비교합니다.
계산 예시: 시가 10억원 주택, 전세 4억원, 부모→성년 자녀, 비조정지역
순수증여 (전세 없이 증여)
- 증여재산가액: 10억원
- 증여재산공제: 5,000만원 (직계비속)
- 과세표준: 10억 - 5,000만 = 9억 5,000만원
- 산출세액: 9.5억 x 30% - 6,000만 = 2억 2,500만원
- 취득세: 10억 x 4.0% = 4,000만원
- 총 세금: 약 2억 6,500만원
부담부증여 (전세 4억 끼고 증여)
[수증자 — 증여세]
- 증여재산가액: 10억 - 4억(채무) = 6억원
- 증여재산공제: 5,000만원
- 과세표준: 6억 - 5,000만 = 5억 5,000만원
- 산출세액: 5.5억 x 30% - 6,000만 = 1억 500만원
[증여자 — 양도세]
- 양도가액: 4억원 (채무 인수액)
- 취득가액: 5억(원래 취득가) x 40%(4억/10억) = 2억원
- 양도차익: 4억 - 2억 = 2억원
- 장기보유특별공제: 2억 x 12%(6년 보유 가정) = 2,400만원
- 과세표준: 2억 - 2,400만 - 250만 = 1억 7,350만원
- 산출세액: 1.735억 x 38% - 1,994만 = 약 4,599만원
[수증자 — 취득세]
- 증여분: 6억 x 4.0% = 2,400만원
- 유상분: 4억 x 1.1%(6억 이하 1주택) = 440만원
- 취득세 합계: 2,840만원
[합계]
- 증여세 1억 500만원 + 양도세 4,599만원 + 취득세 2,840만원
- 총 세금: 약 1억 7,939만원
절세 효과: 약 8,561만원
순수증여 대비 부담부증여가 약 8,500만원 이상 유리합니다.
1세대 1주택 비과세와 결합하면
증여자가 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 조정지역은 2년 거주)을 충족하면, 채무 부분에 대한 양도세가 면제됩니다. 이 경우 부담부증여의 절세 효과가 극대화됩니다.
위 예시에서 양도세 4,599만원이 0원이 되므로, 총 세금이 약 1억 3,340만원으로 줄어듭니다. 순수증여 대비 약 1억 3,160만원 절세입니다.
주의사항
채무의 실질성을 입증해야 합니다. 국세청은 부담부증여의 채무가 실제로 존재하는지 엄격하게 확인합니다. 전세계약서, 대출 실행내역, 이자 납부기록 등 객관적 증빙이 필요합니다.
허위 채무는 증여세 추징 + 가산세 대상입니다. 실질 없는 채무를 만들어 부담부증여를 시도하면 채무 전액이 증여로 재과세되고, 과소신고 가산세(10~40%)가 부과됩니다.
수증자가 채무를 실제로 상환해야 합니다. 증여 후 증여자가 대신 채무를 갚으면 그 금액만큼 추가 증여로 봅니다. 수증자의 소득이나 자금으로 상환 능력을 입증해야 합니다.
10년 이내 이월과세에 주의하세요. 수증자가 증여받은 주택을 10년 내에 양도하면, 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세가 계산됩니다(소득세법 §97의2). 단기 매도 계획이 있다면 세금 시뮬레이션이 필수입니다.
법적 근거 정리
- 상속세및증여세법 §47(3) — 부담부증여 시 채무액 공제
- 상속세및증여세법 §26 — 증여세 누진세율 (10~50%)
- 상속세및증여세법 §53 — 증여재산공제 (자녀 5,000만원, 배우자 6억원)
- 소득세법 §88 — 부담부증여의 채무액을 양도로 의제
- 소득세법 §97의2 — 이월과세 (배우자/직계존비속 증여 후 10년 내 양도)
- 지방세법 §7, §11 — 취득세 (증여분 3.5% + 유상분 1~3%)