종합부동산세는 보유 주택의 공시가격 합산액이 기본공제(1주택 12억, 2주택 이상 9억)를 초과할 때 부과됩니다. 과세표준에 공정시장가액비율 60%를 곱한 뒤 누진세율(0.5~2.7%, 3주택 이상 최대 5.0%)을 적용합니다. 공동명의, 고령자 공제, 합산 배제 임대주택 등 절세 전략을 활용하면 수백만 원 이상 차이가 날 수 있습니다.
종부세 과세 대상 — 누가 내나
종합부동산세는 매년 6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격 합산액이 기본공제를 초과하는 사람에게 부과됩니다.
| 구분 | 기본공제 |
|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억원 |
| 2주택 이상 (일반) | 9억원 |
공시가격은 국토교통부가 매년 공시하는 금액입니다. 시세가 아닌 공시가격 기준이므로, 시세 20억 아파트라도 공시가격이 12억 이하라면 1주택자는 종부세 대상이 아닙니다.
부부 공동명의의 경우 각각 9억원씩 총 18억원을 공제받을 수 있습니다. 다만 1주택 특례를 선택하면 12억원 공제가 적용됩니다(종부세법 8조).
과세표준 계산 과정
종부세 과세표준은 3단계로 계산합니다.
1단계 — 공시가격 합산 보유 주택의 공시가격을 모두 더합니다. 주택 수에 관계없이 전국 합산입니다.
2단계 — 기본공제 차감 합산 공시가격에서 기본공제(1주택 12억, 일반 9억)를 뺍니다.
3단계 — 공정시장가액비율 적용 차감 후 금액에 공정시장가액비율 **60%**를 곱하면 최종 과세표준이 됩니다.
과세표준 = (공시가격 합산 - 기본공제) x 60%
세율 구간 — 2주택 이하 vs 3주택 이상
종부세 세율은 주택 수에 따라 두 가지 테이블이 적용됩니다. 12억원 이하 구간은 동일하고, 12억 초과부터 3주택 이상에 중과세율이 붙습니다.
2주택 이하 (일반세율)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0 |
| 3억~6억 | 0.7% | 60만원 |
| 6억~12억 | 1.0% | 240만원 |
| 12억~25억 | 1.3% | 600만원 |
| 25억~50억 | 1.5% | 1,100만원 |
| 50억~94억 | 2.0% | 3,600만원 |
| 94억 초과 | 2.7% | 1억 180만원 |
3주택 이상 (중과세율)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0 |
| 3억~6억 | 0.7% | 60만원 |
| 6억~12억 | 1.0% | 240만원 |
| 12억~25억 | 2.0% | 1,440만원 |
| 25억~50억 | 3.0% | 3,940만원 |
| 50억~94억 | 4.0% | 8,940만원 |
| 94억 초과 | 5.0% | 1억 8,340만원 |
종부세 산출세액에는 **농어촌특별세 20%**가 추가로 부과됩니다(농어촌특별세법 5조). 또한 동일 주택에 대해 이미 납부한 재산세액은 이중과세 방지를 위해 종부세에서 공제됩니다.
1세대 1주택 세액공제
1세대 1주택자는 고령자 공제와 장기보유 공제를 합산하여 최대 **80%**까지 세액공제를 받을 수 있습니다.
고령자 공제
| 연령 | 공제율 |
|---|---|
| 60세 이상~65세 미만 | 20% |
| 65세 이상~70세 미만 | 30% |
| 70세 이상 | 40% |
장기보유 공제
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 5년 이상~10년 미만 | 20% |
| 10년 이상~15년 미만 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
두 공제를 합산하면 최대 90%이지만, 합산 한도는 **80%**입니다. 예를 들어 70세 이상(40%) + 15년 이상 보유(50%) = 90%이지만 실제 적용은 80%입니다.
이 세액공제는 1세대 1주택자만 해당되며, 부부 공동명의로 각각 9억 공제를 선택한 경우에는 적용되지 않습니다. 세액공제 적용 여부는 세무 전문가와 상담하여 유리한 방식을 선택하는 것이 좋습니다.
절세 전략 5가지
1. 부부 공동명의 활용
부부 공동명의로 보유하면 각각 9억원씩 총 18억원 공제가 가능합니다. 공시가격 합산이 12억~18억 구간에 있는 1주택자라면 공동명의가 유리할 수 있습니다.
다만 공동명의를 선택하면 1주택 특례(12억 공제 + 고령자/장기보유 세액공제)를 포기해야 합니다. 고령자이면서 장기 보유한 경우에는 단독명의가 유리한 경우도 있으니 반드시 비교 계산이 필요합니다.
2. 1주택 특례 세액공제 극대화
고령자 공제(최대 40%)와 장기보유 공제(최대 50%)를 합산하면 최대 80% 세액공제가 적용됩니다. 60세 이상이면서 5년 이상 보유한 1주택자라면 상당한 절세 효과가 있습니다.
3. 합산 배제 임대주택 등록
일정 요건을 갖춘 등록 임대주택은 종부세 합산 대상에서 제외됩니다. 다주택자의 경우 합산 배제를 통해 기본공제 기준을 낮출 수 있습니다.
합산 배제 요건은 주택 유형, 임대 기간, 임대료 상한 등 조건이 복잡하므로 세무 전문가 상담이 필요합니다.
4. 매도 시점 조절 (6월 1일 기준)
종부세는 6월 1일 기준 보유 주택에 부과됩니다. 매도를 계획 중이라면 6월 1일 전에 잔금을 치르면 해당 연도 종부세를 피할 수 있습니다. 반대로 매수 시에는 6월 1일 이후 잔금 처리가 유리합니다.
5. 공시가격 이의신청
매년 3~4월 공시가격 열람 기간에 이의를 신청할 수 있습니다. 실거래가 대비 공시가격이 과도하게 높다고 판단되면 이의신청을 통해 공시가격을 낮출 수 있고, 이는 종부세 과세표준에 직접 영향을 줍니다.
실제 계산 예시
공시가격 15억 1주택자 종부세 계산
전제 조건
- 공시가격: 15억원
- 1세대 1주택자 (55세, 보유 3년)
- 세액공제 해당 없음 (60세 미만, 5년 미만 보유)
계산 과정
1단계 — 기본공제 차감 15억 - 12억(1주택 공제) = 3억원
2단계 — 공정시장가액비율 적용 3억 x 60% = 1억 8,000만원 (과세표준)
3단계 — 세율 적용 (2주택 이하, 3억 이하 구간) 1억 8,000만원 x 0.5% = 90만원 (종부세 산출세액)
4단계 — 재산세 공제 (이중과세 방지) 해당 주택의 재산세 중 종부세 과세 구간에 해당하는 금액을 공제합니다. 여기서는 약 15만원으로 가정합니다.
종부세 = 90만 - 15만 = 약 75만원
5단계 — 농어촌특별세 75만 x 20% = 15만원
최종 납부액
종부세 약 75만원 + 농특세 약 15만원 = 약 90만원
재산세 및 부가세(도시지역분, 지방교육세)는 별도로 납부합니다.
같은 주택을 공동명의로 보유한 경우
전제 조건
- 공시가격: 15억원 (부부 공동명의 50:50)
- 부부 각각 공시가격 지분: 7.5억원
계산 과정
각각 9억원 공제 적용
- 배우자 A: 7.5억 - 9억 = 0원 이하 (과세 대상 아님)
- 배우자 B: 7.5억 - 9억 = 0원 이하 (과세 대상 아님)
결과
공동명의 시 종부세 0원. 단독명의 대비 약 90만원 절세 효과가 있습니다.
다만 공동명의 전환 시 취득세, 증여세 등 추가 비용이 발생할 수 있으므로 종합적인 비교가 필요합니다.
세부담상한 제도
전년도 대비 세금이 급격히 오르는 것을 방지하기 위한 장치가 있습니다.
| 구분 | 상한 비율 |
|---|---|
| 1세대 1주택 | 전년도 세액의 150% |
| 기타 (2주택 이상) | 전년도 세액의 300% |
공시가격이 크게 올라 종부세가 급증하더라도, 전년도 납부 세액의 150%(1주택) 또는 300%(다주택)를 초과할 수 없습니다.
법적 근거
- 종부세법 8조 — 과세표준 산정, 기본공제 (1주택 12억, 일반 9억)
- 종부세법 9조 — 세율 (2주택 이하 0.5
2.7%, 3주택+ 0.55.0%) - 종부세법 9조의2 — 1세대 1주택 세액공제 (고령자+장기보유 최대 80%)
- 농어촌특별세법 5조 — 농어촌특별세 (종부세액의 20%)
- 지방세법 110~112조 — 재산세 과세표준 및 세율