양도세 지역별 가이드

계산 예시

서울 평균 거래가 9억원 기준

• 양도차익3억 6,000만원
• 양도소득세67만원
• 지방소득세6만원
• 총 양도세74만원

절세 팁

• 2026.05.09까지 매도 시 중과 미적용: 서울 2주택자가 9억 아파트를 40% 차익으로 매도하면, 중과 전 양도세 약 3,200만 원 vs 중과 후 약 5,800만 원으로 약 2,600만 원 차이가 발생합니다.
• 1세대 1주택 비과세(12억 공제)를 노린다면 2년 이상 거주 요건 충족이 필수입니다. 서울은 2017.8.3. 이후 취득분부터 거주요건이 적용되므로, 전세를 끼고 매수한 투자 물건은 비과세 불가합니다.
• 강남·서초·용산 등 고가 아파트 밀집 지역은 장기보유특별공제(최대 80%)를 활용하면 실효세율을 크게 낮출 수 있습니다. 10년 이상 보유+거주 시 최대 공제율 적용.

계산 예시

경기 평균 거래가 5억 5,000만원 기준

• 양도차익2억 2,000만원
• 양도소득세0원
• 지방소득세0원
• 총 양도세0원

절세 팁

• 2026.05.09까지 매도 시 중과 미적용: 과천·분당 등 조정지역 2주택자가 5.5억 아파트를 30% 차익으로 매도하면, 중과 전 약 1,200만 원 vs 중과 후 약 2,400만 원으로 약 1,200만 원 차이가 발생합니다.
• 비조정지역(화성·평택·파주 등)은 다주택 중과가 적용되지 않고, 1주택 비과세 시 거주요건 없이 2년 보유만으로 충족 가능합니다.
• 분당·판교·과천 등 고가 아파트 밀집 조정지역은 장기보유특별공제(최대 80%)를 적극 활용하되, 2년 거주요건 충족 여부를 반드시 확인하세요.

계산 예시

인천 평균 거래가 3억 5,000만원 기준

• 양도차익1억 4,000만원
• 양도소득세0원
• 지방소득세0원
• 총 양도세0원

절세 팁

• 비조정지역이므로 다주택자도 중과 없이 기본세율(6~45%)이 적용됩니다. 2주택·3주택 보유 전략이 서울·경기 조정지역 대비 유리합니다.
• 1주택 비과세를 위해 거주요건이 필요 없으므로, 전세를 끼고 매수한 송도·청라 투자 물건도 2년 보유만으로 비과세 가능합니다.
• 송도·청라 등 신도시 고가 아파트가 12억 원을 초과하면 초과분에 대해 과세되므로, 장기보유특별공제(보유 연 2%+거주 연 4%, 최대 80%)를 활용해 실효세율을 낮추세요.

계산 예시

부산 평균 거래가 3억 2,000만원 기준

• 양도차익1억 2,800만원
• 양도소득세0원
• 지방소득세0원
• 총 양도세0원

절세 팁

• 비조정지역이므로 다주택자도 기본세율 적용. 해운대·수영 등 고가 아파트 2채 보유 시에도 중과 없이 6~45% 기본세율로 계산됩니다.
• 1주택 비과세 시 거주요건 없이 2년 보유만 충족하면 됩니다. 전세를 끼고 해운대 투자 물건을 매수해도 비과세 가능합니다.
• 해운대·센텀시티 등 12억 초과 고가주택은 초과분만 과세되며, 장기보유특별공제(최대 80%)로 실효세율을 크게 낮출 수 있습니다.

계산 예시

대구 평균 거래가 2억 8,000만원 기준

• 양도차익1억 1,200만원
• 양도소득세0원
• 지방소득세0원
• 총 양도세0원

절세 팁

• 비조정지역이므로 다주택자도 중과 없이 기본세율(6~45%) 적용. 수성구 고가 아파트 포함 2~3채 보유 시에도 기본세율로 계산됩니다.
• 평균 시세가 12억 원 이하이므로 대부분의 1주택자는 2년 보유만으로 전액 비과세 가능합니다. 거주요건도 없습니다.
• 수성구 범어·만촌 등 고가 단지는 향후 12억 초과 가능성이 있으므로, 장기보유특별공제(보유 연 2%+거주 연 4%) 요건을 미리 갖춰두는 것이 유리합니다.

계산 예시

대전 평균 거래가 2억 7,000만원 기준

• 양도차익1억 800만원
• 양도소득세0원
• 지방소득세0원
• 총 양도세0원

절세 팁

• 비조정지역이므로 다주택자도 기본세율 적용. 유성구 도안 등 4~5억 원대 아파트 2채 보유 시에도 중과 없이 6~45%로 계산됩니다.
• 대전-세종 생활권 다주택자는 비조정지역(대전) 물건을 먼저 매도하면 기본세율 적용, 이후 세종(조정지역) 1주택 비과세를 노릴 수 있습니다.
• 평균 시세가 12억 원 이하이므로 대부분의 1주택자는 2년 보유만으로 전액 비과세됩니다. 거주요건도 불필요합니다.

계산 예시

광주 평균 거래가 2억 5,000만원 기준

• 양도차익1억원
• 양도소득세0원
• 지방소득세0원
• 총 양도세0원

절세 팁

• 비조정지역이므로 다주택자도 중과 없이 기본세율(6~45%) 적용. 2~3채 보유 시에도 기본세율로 양도세가 계산됩니다.
• 평균 시세 2.5억 원대로 12억 원 이하이므로, 1주택자는 2년 보유만으로 전액 비과세됩니다. 거주요건도 불필요합니다.
• 양도차익이 작은 구도심 물건은 기본공제(250만 원) 적용 후 실 납부 세액이 매우 낮을 수 있으므로, 매도 전 간이 계산으로 확인하세요.

계산 예시

세종 평균 거래가 3억 8,000만원 기준

• 양도차익1억 5,200만원
• 양도소득세0원
• 지방소득세0원
• 총 양도세0원

절세 팁

• 2026.05.09까지 매도 시 중과 미적용: 세종 2주택자가 3.8억 아파트를 30% 차익으로 매도하면, 중과 전 약 650만 원 vs 중과 후 약 1,400만 원으로 약 750만 원 차이가 발생합니다.
• 조정대상지역이므로 1주택 비과세를 위해 2년 보유+2년 거주 요건을 모두 충족해야 합니다. 전세를 끼고 매수한 투자 물건은 비과세 불가합니다.
• 평균 시세 3.8억 원으로 12억 원 이하이므로, 1주택 비과세 요건 충족 시 전액 비과세됩니다. 행정수도 이전에 따른 시세 상승 전에 거주요건을 채우는 것이 유리합니다.

계산 예시

울산 평균 거래가 2억 6,000만원 기준

• 양도차익1억 400만원
• 양도소득세0원
• 지방소득세0원
• 총 양도세0원

절세 팁

• 비조정지역이므로 다주택자도 중과 없이 기본세율(6~45%) 적용. 남구·중구 등 2~3채 보유 시에도 기본세율로 계산됩니다.
• 평균 시세 2.6억 원대로 12억 원 이하이므로, 1주택자는 2년 보유만으로 전액 비과세됩니다. 거주요건도 불필요합니다.
• 산업경기 변동에 따른 시세 하락기에 양도차익이 마이너스인 경우, 다른 부동산 양도소득과 통산(손익통산)하여 세 부담을 줄일 수 있습니다.

계산 예시

제주 평균 거래가 3억원 기준

• 양도차익1억 2,000만원
• 양도소득세0원
• 지방소득세0원
• 총 양도세0원

절세 팁

• 비조정지역이므로 다주택자도 중과 없이 기본세율(6~45%) 적용. 제주시·서귀포시 2~3채 보유 시에도 기본세율로 계산됩니다.
• 1주택 비과세 시 거주요건 없이 2년 보유만 충족하면 됩니다. 세컨드하우스로 매수 후 전세를 둬도 비과세 가능합니다.
• 제주는 토지·펜션 등 비주택 부동산 양도도 많으므로, 주택 수 산정 시 오피스텔(주거용)·다가구 포함 여부를 반드시 확인하세요.