양도세 지역별 가이드

계산 예시

서울 평균 거래가 9억원 기준

• 양도차익3억 6,000만원
• 양도소득세67만원
• 지방소득세6만원
• 총 양도세74만원

절세 팁

• 2026.05.09까지 매도 시 중과 미적용: 서울 2주택자가 9억 아파트를 40% 차익으로 매도하면, 중과 전 양도세 약 3,200만 원 vs 중과 후 약 5,800만 원으로 약 2,600만 원 차이가 발생합니다.
• 1세대 1주택 비과세(12억 공제)를 노린다면 2년 이상 거주 요건 충족이 필수입니다. 서울은 2017.8.3. 이후 취득분부터 거주요건이 적용되므로, 전세를 끼고 매수한 투자 물건은 비과세 불가합니다.
• 강남·서초·용산 등 고가 아파트 밀집 지역은 장기보유특별공제(최대 80%)를 활용하면 실효세율을 크게 낮출 수 있습니다. 10년 이상 보유+거주 시 최대 공제율 적용.

계산 예시

경기 평균 거래가 5억 5,000만원 기준

• 양도차익2억 2,000만원
• 양도소득세0원
• 지방소득세0원
• 총 양도세0원

절세 팁

• 2026.05.09까지 매도 시 중과 미적용: 과천·분당 등 조정지역 2주택자가 5.5억 아파트를 30% 차익으로 매도하면, 중과 전 약 1,200만 원 vs 중과 후 약 2,400만 원으로 약 1,200만 원 차이가 발생합니다.
• 비조정지역(화성·평택·파주 등)은 다주택 중과가 적용되지 않고, 1주택 비과세 시 거주요건 없이 2년 보유만으로 충족 가능합니다.
• 분당·판교·과천 등 고가 아파트 밀집 조정지역은 장기보유특별공제(최대 80%)를 적극 활용하되, 2년 거주요건 충족 여부를 반드시 확인하세요.

계산 예시

인천 평균 거래가 3억 5,000만원 기준

• 양도차익1억 4,000만원
• 양도소득세0원
• 지방소득세0원
• 총 양도세0원

절세 팁

• 서울 출퇴근 생활권(GTX-B)인 송도·청라·영종은 시세 상승이 예상되므로, 비조정지역 장점(기본세율 6~45%, 중과 없음)을 활용해 서울 조정지역 대신 인천에서 다주택 포트폴리오를 구성하는 전략이 유리합니다.
• 송도·청라 신도시는 분양가 대비 시세 상승폭이 커 양도차익이 수억 원에 달하는 경우가 있습니다. 전세를 끼고 매수해도 거주요건 없이 2년 보유만으로 12억 이하 비과세가 가능하므로, 투자 수익 극대화에 유리합니다.
• 송도 일부 대형 평형은 12억 원을 초과할 수 있으므로, 초과분 과세에 대비해 장기보유특별공제(보유 연 2%+거주 연 4%, 최대 80%)를 준비하세요. 구도심(중구·동구)은 시세 2억 원대로 양도차익이 작아 기본공제(250만 원)만으로도 세 부담이 미미합니다.

계산 예시

부산 평균 거래가 3억 2,000만원 기준

• 양도차익1억 2,800만원
• 양도소득세0원
• 지방소득세0원
• 총 양도세0원

절세 팁

• 해운대 마린시티·엘시티 등 10억 원대 고가 아파트도 다주택 패널티 없이 일반 누진세율(6~45%)이 적용됩니다. 서울 동일 시세 아파트 대비 양도세가 수천만 원 절감될 수 있습니다.
• 부산은 구도심(사하·사상·북구)과 해운대권의 시세 차이가 5배 이상입니다. 구도심 저가 매물은 양도차익이 작아 기본공제(250만 원)로 세 부담이 미미하고, 해운대권 고가 매물은 장기보유특별공제(최대 80%)를 반드시 활용하세요.
• 가덕도 신공항·북항 재개발 등 개발 호재 지역은 향후 시세 급등 가능성이 있으므로, 2년 보유(거주요건 없음)로 비과세 요건을 미리 갖춰두고 매도 시점을 조율하는 전략이 유효합니다.

계산 예시

대구 평균 거래가 2억 8,000만원 기준

• 양도차익1억 1,200만원
• 양도소득세0원
• 지방소득세0원
• 총 양도세0원

절세 팁

• 수성구 범어·만촌은 대구 유일의 학군 프리미엄 지역으로 5~7억 원대이나, 이 가격대에서도 중과 부담 없이 일반 누진세율(6~45%)이 적용됩니다. 서울 학군지(강남·목동)와 동일 전략을 훨씬 낮은 세 부담으로 실행할 수 있습니다.
• 대구 평균 시세 2.8억 원은 전국 광역시 중에서도 저렴한 편이므로, 소액으로 2~3채를 매수해도 전부 12억 이하 비과세 구간에 해당합니다. 거주요건 없이 2년 보유만으로 비과세가 되어 투자 진입장벽이 낮습니다.
• 달서구 신도시·달성군 등 신규 분양 단지는 분양가 대비 프리미엄이 형성되면 양도차익이 발생합니다. 섬유·자동차 등 지역 산업 경기에 따라 시세 변동이 있으므로, 매도 전 실거래가 기준으로 양도세를 시뮬레이션하세요.

계산 예시

대전 평균 거래가 2억 7,000만원 기준

• 양도차익1억 800만원
• 양도소득세0원
• 지방소득세0원
• 총 양도세0원

절세 팁

• 대전-세종 생활권 다주택자 핵심 전략: 비조정지역인 대전 물건을 먼저 매도(기본세율 6~45%)하고, 이후 세종(조정지역) 1주택 비과세(2년 보유+거주)를 노리는 순서가 세금 면에서 가장 유리합니다.
• 유성구 R&D 클러스터(KAIST·충남대·대덕연구단지) 인근과 도안 신도시는 연구원·공무원 임대수요가 안정적입니다. 임대 후 매도 시에도 추가 세금 없이 일반 세율이 적용되어 임대수익+양도차익 동시 확보가 가능합니다.
• 둔산동 학군 프리미엄 지역은 3~4억 원대로 12억 이하이므로, 1주택자는 거주요건 없이 2년 보유만으로 전액 비과세됩니다. 세종 대비 저렴한 학군지로서 투자 매력이 있습니다.

계산 예시

광주 평균 거래가 2억 5,000만원 기준

• 양도차익1억원
• 양도소득세0원
• 지방소득세0원
• 총 양도세0원

절세 팁

• 전국 최저 수준 시세(평균 2.5억 원)를 활용해 소액으로 3~4채 매수가 가능하며, 전부 다주택 가산세 없이 6~45% 누진세율로 양도세가 계산됩니다. 수도권 1채 가격으로 광주 다주택 포트폴리오를 구성할 수 있습니다.
• 광주형 일자리(기아 광주공장)·첨단산업단지 인근은 산업 종사자 임대수요가 꾸준합니다. 수완·첨단 신도시 매물을 전세로 운용 후 매도 시에도 거주요건 없이 2년 보유만으로 12억 이하 비과세가 됩니다.
• 구도심(동구·북구) 저가 물건은 양도차익이 1,000만 원 이하인 경우가 많아, 기본공제(250만 원) 적용 후 실 납부 세액이 수십만 원에 불과합니다. 매도 전 간이 계산으로 세금이 거의 없음을 확인하세요.

계산 예시

세종 평균 거래가 3억 8,000만원 기준

• 양도차익1억 5,200만원
• 양도소득세0원
• 지방소득세0원
• 총 양도세0원

절세 팁

• 2026.05.09까지 매도 시 중과 미적용: 세종 2주택자가 3.8억 아파트를 30% 차익으로 매도하면, 중과 전 약 650만 원 vs 중과 후 약 1,400만 원으로 약 750만 원 차이가 발생합니다.
• 조정대상지역이므로 1주택 비과세를 위해 2년 보유+2년 거주 요건을 모두 충족해야 합니다. 전세를 끼고 매수한 투자 물건은 비과세 불가합니다.
• 평균 시세 3.8억 원으로 12억 원 이하이므로, 1주택 비과세 요건 충족 시 전액 비과세됩니다. 행정수도 이전에 따른 시세 상승 전에 거주요건을 채우는 것이 유리합니다.

계산 예시

울산 평균 거래가 2억 6,000만원 기준

• 양도차익1억 400만원
• 양도소득세0원
• 지방소득세0원
• 총 양도세0원

절세 팁

• 울산은 현대차·조선업 경기에 따라 시세 변동폭이 큽니다. 경기 하락기에 양도차익이 마이너스인 물건이 있다면, 같은 해 다른 부동산 양도소득과 손익통산하여 전체 세 부담을 줄이는 전략을 적극 활용하세요.
• 남구 삼산동은 울산 유일의 도심 상권으로 시세가 안정적이며, 다주택 보유 시에도 서울과 달리 가산세 없이 일반 세율(6~45%)이 적용됩니다. 산업단지 인접 임대수요를 활용한 투자+매도 전략이 유효합니다.
• 울산은 전 매물이 12억 원 이하이므로 1주택자는 거주요건 없이 2년 보유만으로 전액 비과세됩니다. 대기업 전근·파견으로 거주가 불안정해도 비과세 요건 충족에 문제가 없습니다.

계산 예시

제주 평균 거래가 3억원 기준

• 양도차익1억 2,000만원
• 양도소득세0원
• 지방소득세0원
• 총 양도세0원

절세 팁

• 제주 세컨드하우스는 본토 주택과 합산하여 주택 수를 산정합니다. 서울 1주택+제주 세컨드하우스 보유 시 2주택자가 되므로, 제주 매물은 비조정지역 기본세율(6~45%)이 적용되더라도 서울 물건의 중과 여부에 영향을 줍니다.
• 제주는 토지·펜션·게스트하우스 등 비주택 양도가 빈번합니다. 비주택 부동산은 주택 수에 포함되지 않으나 양도소득세는 별도로 과세되며, 주거용 오피스텔은 주택으로 간주되므로 유형 구분을 반드시 확인하세요.
• 관광지 프리미엄이 있는 중문·애월 등은 시세 변동이 관광 경기에 좌우됩니다. 거주요건 없이 2년 보유만으로 양도세 면제 대상이 되므로, 이주 후 본토로 복귀하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.