법인이 주택을 취득하면 주택 수와 관계없이 취득세 **12%**가 적용됩니다(지방세법 §13조의2). 부가세까지 포함하면 최대 **13.4%**입니다. 반면 상가·오피스텔(비주거) 등 비주택은 **4%**로 개인과 동일합니다. 10억원 주택 취득 시 법인은 약 1억 3,400만원, 개인 1주택자는 약 1,100만원 — 차이가 1억 원 이상입니다.
법인 주택 취득세: 무조건 12%
법인이 주택을 유상취득하면 주택 수에 관계없이 12% 중과세율이 적용됩니다(지방세법 §13조의2). 개인은 1주택이면 1~3%이지만, 법인은 첫 번째 주택부터 12%입니다.
조정대상지역 여부도 무관합니다. 비조정지역이든 조정대상지역이든 법인 주택 취득세는 동일하게 **12%**입니다.
법인 비주택 취득세: 4% (일반)
상가, 토지, 오피스텔(업무시설), 공장 등 비주택 부동산은 법인도 개인과 동일한 일반세율 **4%**가 적용됩니다(지방세법 §11).
| 취득 대상 | 법인 취득세율 | 근거 |
|---|---|---|
| 주택 | 12% (중과) | §13조의2 |
| 비주택 (상가·토지 등) | 4% (일반) | §11 |
| 원시취득 (신축) | 2.8% | §11 |
법인이 오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택으로 간주되어 12%가 적용될 수 있으므로 용도 구분에 주의가 필요합니다.
부가세: 교육세와 농특세
취득세 본세 외에 지방교육세와 농어촌특별세가 추가됩니다.
지방교육세 (지방세법 §151)
중과세율(12%) 적용 시 교육세는 0.4% 고정입니다.
농어촌특별세 (농어촌특별세법 §5)
| 전용면적 | 농특세율 | 산출 근거 |
|---|---|---|
| 85m2 이하 | 비과세 | 국민주택규모 면제 |
| 85m2 초과 | 1.0% | (12% - 2%) x 10% |
법인 주택 총 실효세율 요약
| 전용면적 | 취득세 | 교육세 | 농특세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 85m2 이하 | 12% | 0.4% | 0% | 12.4% |
| 85m2 초과 | 12% | 0.4% | 1.0% | 13.4% |
개인 vs 법인: 취득세 비교
같은 주택을 취득해도 개인과 법인의 세 부담은 크게 다릅니다.
| 구분 | 개인 1주택 (6억 이하) | 개인 1주택 (9억 초과) | 법인 |
|---|---|---|---|
| 취득세율 | 1% | 3% | 12% |
| 교육세율 | 0.1% | 0.3% | 0.4% |
| 농특세 (85m2 초과) | 0.2% | 0.2% | 1.0% |
| 합계 | 1.3% | 3.5% | 13.4% |
개인 다주택자(4주택 이상)는 법인과 동일한 12% 중과가 적용되지만, 1~2주택 개인과 비교하면 법인의 취득세 부담이 압도적으로 높습니다.
계산 예시: 10억원 아파트(전용 84m2) 취득 시 비교
개인 1주택자
- 취득세: 10억 x 3% = 3,000만원
- 교육세: 10억 x 0.3% = 300만원
- 농특세: 85m2 이하이므로 비과세
- 총 납부액: 3,300만원
법인
- 취득세: 10억 x 12% = 1억 2,000만원
- 교육세: 10억 x 0.4% = 400만원
- 농특세: 85m2 이하이므로 비과세
- 총 납부액: 1억 2,400만원
차이: 약 9,100만원
동일한 아파트인데 법인 명의로 취득하면 약 9,100만원을 더 내야 합니다.
계산 예시: 15억원 아파트(전용 120m2) 취득 시 비교
개인 1주택자
- 취득세: 15억 x 3% = 4,500만원
- 교육세: 15억 x 0.3% = 450만원
- 농특세: 85m2 초과이므로 15억 x 0.2% = 300만원
- 총 납부액: 5,250만원
법인
- 취득세: 15억 x 12% = 1억 8,000만원
- 교육세: 15억 x 0.4% = 600만원
- 농특세: 85m2 초과이므로 15억 x 1.0% = 1,500만원
- 총 납부액: 2억 100만원
차이: 약 1억 4,850만원
대형 고가 주택일수록 법인과 개인의 취득세 격차가 더 벌어집니다.
법인 취득세 12% 중과 예외
법인이라도 일부 경우에는 12% 중과가 적용되지 않을 수 있습니다. 다만 예외 요건은 까다롭고 사후 추징 위험이 있으므로, 반드시 세무 전문가와 사전 상담이 필요합니다.
주요 예외 사례
- 공공주택사업자: 공공임대주택 건설·공급 목적의 취득
- 사원용 기숙사: 종업원에게 무상 제공하는 기숙사 용도 (일정 요건 충족 시)
- 주택건설사업자: 주택법에 따른 등록 사업자가 건설·분양 목적으로 취득하는 경우
- 리츠(REITs)·펀드: 부동산투자회사법에 따른 리츠 등 일부 기관투자자
예외 적용 후 요건을 충족하지 못하면 감면분이 추징됩니다. 구체적인 감면 적용 가능 여부는 개별 사안마다 다르므로 반드시 세무 전문가 상담을 권합니다.
법인 설립 후 부동산 취득 시 주의사항
법인을 설립하고 부동산을 취득할 때 흔히 간과하는 사항들입니다.
1. 과점주주 간주취득세
법인의 주식을 50% 초과 보유한 과점주주가 되면, 법인 소유 부동산을 직접 취득한 것으로 간주하여 추가 취득세가 부과됩니다(지방세법 §7(5)). 법인 지분 변동 시 특히 주의해야 합니다.
2. 취득 시기와 신고 기한
취득세 신고·납부 기한은 취득일로부터 60일 이내입니다. 잔금 지급일 또는 등기일 중 빠른 날이 취득일이 됩니다.
기한 내 미신고 시 가산세가 부과되며, 신고불성실 가산세(20%)와 납부불성실 가산세(일 0.022%)가 동시에 적용될 수 있습니다.
3. 법인 명의 변경과 이중과세 위험
개인 소유 부동산을 법인에 현물출자하면, 법인의 **취득세 12%**와 개인의 양도소득세가 동시에 발생할 수 있습니다. 법인 전환 시 세 부담을 종합적으로 검토해야 합니다.
법인으로 부동산을 취득해야 할까?
법인 주택 취득세 12%는 상당한 부담이지만, 취득세만으로 법인 부동산 보유의 유불리를 판단할 수는 없습니다. 보유 중 법인세율, 양도 시 법인세, 배당소득세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
| 고려 항목 | 개인 | 법인 |
|---|---|---|
| 취득세 (주택) | 1~12% | 12% 고정 |
| 보유 중 임대소득세 | 소득세 (6~45%) | 법인세 (9~24%) |
| 양도세 | 6~45% (+중과) | 법인세 + 추가세 |
| 배당소득세 | 해당 없음 | 인출 시 과세 |
종합적인 세 부담 비교는 보유 기간, 임대 수익, 양도 차익 등 개별 상황에 따라 달라지므로 세무 전문가와의 구체적인 상담을 권합니다.
법적 근거 정리
- 지방세법 §11 — 취득세 표준세율 (일반 4%, 주택 1~3%)
- 지방세법 §13조의2 — 다주택자·법인 중과세율 (법인 주택 12%)
- 지방세법 §7(5) — 과점주주 간주취득세
- 지방세법 §151 — 지방교육세 (중과 시 0.4% 고정)
- 농어촌특별세법 §5 — 농어촌특별세 (85m2 초과, 중과 시 1.0%)