아파트를 보유하면 매년 재산세, 종부세, 부가세를 합산한 보유세를 냅니다. 시가 10억 아파트 1주택자 기준 연간 약 98만원, 시가 20억이면 약 337만원입니다. 다주택자는 같은 아파트라도 1.5~2배 이상 더 낼 수 있습니다. 아래에서 내 아파트 보유세를 빠르게 추정해 보세요.
보유세란? 3가지 세금의 합산
아파트를 보유하면 매년 내는 세금을 통틀어 보유세라고 부릅니다. 보유세는 하나의 세금이 아니라 3가지 세금의 합산입니다.
| 구분 | 내용 | 납부 시기 |
|---|---|---|
| 재산세 | 공시가격 기준 0.05~0.4% | 7월, 9월 |
| 종합부동산세 | 공시가격이 일정 금액을 넘을 때 | 12월 |
| 부가세 | 도시지역분 + 교육세 + 농특세 | 재산세·종부세와 함께 |
재산세는 모든 주택 소유자가 냅니다. 종부세는 공시가격이 1주택자 12억, 다주택자 9억을 초과할 때만 부과됩니다. 대부분의 아파트 소유자는 재산세와 부가세만 내고 종부세는 해당되지 않습니다.
시가별 보유세 한눈에 보기
아파트 시가 기준, 1주택자와 다주택자(2주택)의 연간 보유세 비교입니다.
| 시가 | 1주택자 | 다주택자 (2주택) |
|---|---|---|
| 5억 | 약 47만원 | 약 70만원 |
| 10억 | 약 98만원 | 약 181만원 |
| 15억 | 약 185만원 | 약 358만원 |
| 20억 | 약 337만원 | 약 611만원 |
위 금액은 현실화율 69%, 공정시장가액비율 1주택 45%/일반 60%, 도시지역 기준으로 산출한 추정치입니다. 실제 금액은 공시가격, 세부담상한 등에 따라 달라질 수 있습니다.
1주택 vs 다주택, 왜 이렇게 차이 나나
같은 아파트인데 보유세가 다른 이유는 두 가지 혜택 때문입니다.
첫째, 재산세 세율이 다릅니다. 1주택자는 0.050.35%의 특례세율을 적용받지만, 다주택자는 0.10.4%의 일반세율을 적용받습니다.
둘째, 공정시장가액비율이 다릅니다. 과세표준을 산출할 때 1주택자는 공시가격의 **45%**만 적용하지만, 다주택자는 **60%**를 적용합니다. 과세표준 자체가 낮아지므로 세금도 줄어듭니다.
셋째, 종부세 기본공제가 다릅니다. 1주택자는 공시가격 12억까지 종부세가 면제되지만, 다주택자는 9억 초과분부터 종부세를 냅니다.
재산세 납부 시기: 7월과 9월
재산세는 매년 2번 나누어 냅니다.
- 7월: 재산세의 1/2 + 도시지역분 + 지방교육세
- 9월: 재산세의 나머지 1/2 + 도시지역분 + 지방교육세
재산세가 20만원 이하이면 7월에 전액 일시 납부합니다. 기준일은 매년 6월 1일로, 이 날 주택을 소유하고 있으면 그해 재산세 납세 의무가 발생합니다.
종부세 납부 시기: 12월
종부세는 매년 12월에 한 번 납부합니다. 기준일은 재산세와 같은 6월 1일입니다.
종부세가 300만원을 초과하면 6개월 분납이 가능합니다. 종부세 고지서에 농어촌특별세(종부세의 20%)가 함께 부과됩니다.
내 아파트 보유세 빠르게 추정하기
복잡한 계산 없이 대략적인 보유세를 추정하는 공식입니다.
1주택자 간편 공식:
연간 보유세 = 시가 x 0.1% (대략적 추정)
시가 10억 아파트라면 약 100만원, 시가 15억이면 약 150만원 근처입니다. 실제 계산과 약간의 오차가 있지만, 빠른 감잡기에 유용합니다.
다주택자 간편 공식:
연간 보유세 = 시가 x 0.18% (종부세 미해당 구간)
종부세가 부과되는 고가 주택은 이보다 높아지므로, 정확한 금액은 보유세 계산기를 이용하세요.
실제 계산 예시: 시가 12억 아파트 1주택자
1단계: 공시가격 산출
시가 12억 x 현실화율 69% = 공시가격 8억 2,800만원
2단계: 재산세
- 과세표준: 8억 2,800만 x 공정시장가액비율 45% = 3억 7,260만원
- 1주택 특례세율 적용 (3억 초과 구간): 3억 7,260만 x 0.35% - 63만원 = 약 67만원
- 도시지역분: 3억 7,260만 x 0.14% = 약 52만원
- 지방교육세: 67만 x 20% = 약 13만원
- 재산세 합계: 약 132만원
3단계: 종부세
- 공시가격 8억 2,800만 < 기본공제 12억 → 종부세 없음
최종 보유세
연간 약 133만원 (재산세 + 부가세)
- 7월 납부: 약 66만원
- 9월 납부: 약 67만원
보유세 관련 자주 묻는 질문
공시가격은 어디서 확인하나요? 국토교통부 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 내 아파트의 공시가격을 조회할 수 있습니다. 매년 4월경 공시됩니다.
부부 공동명의면 종부세가 달라지나요? 부부 공동명의 시 각각 9억씩 총 18억까지 종부세가 면제됩니다. 다만 1주택 특례(12억 공제)를 선택할 수도 있어 어느 쪽이 유리한지는 공시가격에 따라 다릅니다. 정확한 비교는 세무 전문가 상담을 권합니다.
세부담상한이란 뭔가요? 공시가격이 급등해도 보유세가 전년도 대비 일정 비율 이상 오르지 않도록 제한하는 제도입니다. 1주택자는 전년도의 150%, 다주택자는 **300%**가 상한입니다.
법적 근거
- 지방세법 제111조 — 재산세 세율 (일반)
- 지방세법 제111조의2 — 재산세 1주택 특례세율
- 지방세법 제110조 — 재산세 과세표준 (공정시장가액비율)
- 지방세법 제112조 — 도시지역분
- 지방세법 제151조 — 지방교육세
- 종합부동산세법 제8조 — 종부세 과세표준, 기본공제
- 종합부동산세법 제9조 — 종부세 세율