부동산을 증여받으면 취득세 3.5%(조정지역은 12%), 매매로 사면 1~3%(다주택 중과 시 최대 12%)가 부과됩니다. 같은 주택이라도 취득 원인에 따라 세율과 과세표준이 다르고, 부담부증여는 두 세율이 혼합 적용됩니다. 아래에서 상황별로 어느 쪽이 유리한지 비교해 보겠습니다.
증여취득세와 매매취득세, 무엇이 다른가
부동산 취득세는 취득 원인에 따라 세율 체계가 완전히 달라집니다. 증여는 "무상취득", 매매는 "유상취득"으로 분류되며, 각각 다른 세율과 과세표준이 적용됩니다(지방세법 제6조, 제10조, 제11조).
| 구분 | 증여(무상취득) | 매매(유상취득) |
|---|---|---|
| 기본 세율 | 3.5% 단일 | 1~3% (가격별) |
| 과세표준 | 시가인정액 | 실거래가 |
| 다주택 중과 | 조정지역 12% | 최대 12% |
증여취득세율: 3.5% 또는 12%
증여로 주택을 취득하면 가격에 관계없이 3.5% 단일세율이 적용됩니다. 매매처럼 6억 이하 1%, 9억 초과 3% 같은 가격대별 구분이 없습니다.
다만 조정대상지역에서 3주택 이상이 되는 증여는 12% 중과세율이 적용됩니다.
| 상황 | 증여취득세율 |
|---|---|
| 일반 증여 | 3.5% |
| 조정지역 3주택+ | 12% |
매매취득세율: 1~12% (주택 수, 지역별)
매매 취득세는 주택 수와 가격, 조정지역 여부에 따라 세율이 크게 달라집니다(지방세법 제11조 제1항 제8호, 제13조의2).
| 주택 수 | 비조정지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 (6억 이하) | 1% | 1% |
| 1주택 (6~9억) | 1~3% | 1~3% |
| 1주택 (9억 초과) | 3% | 3% |
| 2주택 | 1~3% | 8% |
| 3주택 | 8% | 12% |
| 4주택+ | 12% | 12% |
1주택자가 6억 이하 주택을 매매로 취득하면 1%, 증여로 받으면 **3.5%**입니다. 단순 세율만 비교하면 매매가 유리합니다.
과세표준이 다르다: 시가인정액 vs 실거래가
세율 못지않게 중요한 차이가 과세표준입니다(지방세법 제10조).
- 증여: 시가인정액 (감정평가액, 유사매매사례가 등)
- 매매: 실거래가 (실제 거래 금액)
시가인정액과 실거래가가 같다면 단순 세율 비교로 충분합니다. 하지만 감정평가를 통해 시가인정액을 낮게 잡을 수 있는 경우, 증여의 과세표준이 줄어들어 실질 세 부담이 달라질 수 있습니다.
증여 시 주택 수에 포함되는가
증여로 주택을 취득하면 수증자(받는 사람)의 주택 수에 포함됩니다. 이미 1주택을 보유한 자녀가 부모로부터 추가 주택을 증여받으면 2주택자가 됩니다.
이후 다른 주택을 매매로 취득하거나, 보유 주택을 양도할 때 다주택자 중과가 적용될 수 있으므로 증여 전에 전체 주택 수를 반드시 확인해야 합니다.
부담부증여: 증여 + 매매 혼합 과세
부담부증여란 채무(전세보증금, 담보대출 등)를 함께 넘기는 증여입니다. 이 경우 취득세가 두 가지로 나뉘어 과세됩니다.
- 채무 부분: 유상취득으로 보아 매매취득세율 적용
- 나머지 부분: 무상취득으로 보아 증여취득세율 적용
예를 들어 시가 10억원 주택에 전세보증금 4억원이 있는 경우:
| 구분 | 금액 | 적용 세율 |
|---|---|---|
| 유상 부분 (채무) | 4억원 | 매매세율 (1~12%) |
| 무상 부분 (증여) | 6억원 | 3.5% 또는 12% |
부담부증여는 계산이 복잡하고 증여세, 양도세까지 연결되므로 세무 전문가 상담을 권장합니다.
부가세까지 포함한 총 실효세율
취득세 외에 지방교육세와 농어촌특별세가 추가됩니다(지방세법 제151조, 농어촌특별세법 제5조). 전용면적 85m2 이하는 농특세가 비과세입니다.
85m2 이하 기준
| 취득 원인 | 취득세 | 교육세 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 증여 (일반) | 3.5% | 0.3% | 3.8% |
| 증여 (조정 3주택+) | 12% | 0.4% | 12.4% |
| 매매 1주택 (6억 이하) | 1% | 0.1% | 1.1% |
| 매매 1주택 (9억 초과) | 3% | 0.3% | 3.3% |
| 매매 2주택 (조정) | 8% | 0.4% | 8.4% |
85m2 초과 기준
| 취득 원인 | 취득세 | 교육세 | 농특세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 증여 (일반) | 3.5% | 0.3% | 0.2% | 4.0% |
| 증여 (조정 3주택+) | 12% | 0.4% | 1.0% | 13.4% |
| 매매 1주택 (6억 이하) | 1% | 0.1% | 0.2% | 1.3% |
| 매매 2주택 (조정) | 8% | 0.4% | 0.6% | 9.0% |
상황별 비교: 어느 쪽이 유리한가
1주택자가 저가 주택을 취득하는 경우
매매 취득세 1.1% vs 증여 취득세 3.8%. 취득세만 보면 매매가 유리합니다.
조정지역 3주택자가 추가 주택을 취득하는 경우
매매도 12%, 증여도 **12%**로 취득세율은 동일합니다. 이 경우 증여세, 양도세, 이월과세 등 전체 세금을 종합적으로 비교해야 합니다.
비조정지역 2주택자
매매 취득세 1~3% vs 증여 취득세 3.5%. 매매 쪽이 낮지만, 증여 시 양도세 회피 효과까지 고려하면 단순 비교가 어렵습니다.
계산 예시: 비조정지역 8억원 주택, 1주택자 기준
매매로 취득하는 경우
- 과세표준: 8억원 (실거래가)
- 취득세율: 2.33% (6~9억 비례세율, (8 x 2/3 - 3) / 100)
- 취득세: 8억 x 2.33% = 1,864만원
- 지방교육세: 8억 x 0.233% = 186만원
- 농특세 (85m2 초과 시): 8억 x 0.2% = 160만원
- 총 납부액: 약 2,210만원 (85m2 초과 기준)
증여로 취득하는 경우
- 과세표준: 8억원 (시가인정액 = 실거래가 동일 가정)
- 취득세율: 3.5%
- 취득세: 8억 x 3.5% = 2,800만원
- 지방교육세: 8억 x 0.3% = 240만원
- 농특세 (85m2 초과 시): 8억 x 0.2% = 160만원
- 총 납부액: 약 3,200만원 (85m2 초과 기준)
취득세 차이: 약 990만원 (증여가 더 부담)
단, 증여는 별도로 증여세가 발생하고, 매매는 매도자에게 양도세가 발생합니다. 취득세만으로 유불리를 판단하기 어려우므로 전체 세금을 종합적으로 비교하는 것이 중요합니다.
핵심 정리
- 증여취득세는 가격 무관 3.5%, 조정지역 3주택 이상은 12%
- 매매취득세는 1주택 1~3%, 다주택 중과 시 최대 12%
- 과세표준 차이: 증여는 시가인정액, 매매는 실거래가
- 부담부증여는 채무 부분(매매세율) + 나머지(증여세율) 혼합 과세
- 취득세만으로 판단하지 말고 증여세, 양도세, 이월과세까지 종합 비교 필요
법적 근거
- 지방세법 제6조 -- 취득의 정의 (유상취득, 무상취득)
- 지방세법 제10조 -- 과세표준 (유상: 실거래가, 무상: 시가인정액)
- 지방세법 제11조 -- 취득세율 (무상취득 3.5%, 유상취득 주택 특례)
- 지방세법 제13조의2 -- 다주택자 중과세율
- 지방세법 제151조 -- 지방교육세
- 농어촌특별세법 제5조 -- 농어촌특별세